Новости

4 способа интерпретации строительных контрактов на фоне коронавируса.

Пандемия COVID-19 повлияла на многие аспекты строительной отрасли. Строительные компании столкнулись с новыми проблемами безопасности рабочих; их клиенты выходят из проектов или, по крайней мере, задерживают их; некоторые органы местного самоуправления и власти приказали прекратить большую часть строительных работ; и многие подрядчики и субподрядчики пытаются выяснить, как они будут выполнять свои финансовые обязательства, пока работа не возобновится.

Эти беспрецедентные времена также поднимали вопросы о том, какого рода помощь подрядчики могут найти в своих соглашениях о строительстве, связанную с пандемией.

Американский институт архитекторов (AIA) недавно провел вебинар, пытаясь дать ответы на некоторые вопросы, используя в качестве руководства форму общих условий договора на строительство A201 — 2017. Хотя этот документ в основном вступает в силу в соглашениях между владельцем и подрядчиком, он также включен посредством ссылки в другие документы, такие как стандартная форма соглашения AIA A401 — 2017 между подрядчиком и субподрядчиком.

Помимо этих основных контрактов AIA, строительные компании также используют измененные версии контрактов AIA или контракты от Consensus Docs, Американского института проектирования и строительства и других. Подрядчики должны пересмотреть свои контракты, чтобы убедиться, что они знают, какие имеют условия.

После честного предупреждения участников о том, что еще не существует прецедентного права, связанного с пандемией, чтобы помочь определить, как могут решаться споры, связанные с COVID-19, модераторы, Майкл Когер, директор и адвокат Контрактных документов AIA и Управления рисками, и Джеймс Джермано, менеджер и советник по контрактным документам и управлению рисками AIA, предложил несколько важных идей. После мероприятия Construction Dive обратился к другим строительным адвокатам, чтобы попросить их рассказать о том, что представили Когер и Джермано.

1. Определение форс-мажорных обстоятельств

Форс-мажорные оговорки обеспечивают освобождение от определенных договорных обязательств при необычных и значительных происшествиях, но, когда они узко прописаны и указывают конкретные события как триггеры для форс-мажорных требований, менее вероятно, что они будут охватывать вопросы, связанные с пандемией, сказал Джермано. В этих пунктах также не обязательно использовать фразу «форс-мажор» для предоставления того же облегчения.

«Чем более узко вы определяете случаи, в которых могут быть заявлены обстоятельства непреодолимой силы, тем больше обстоятельств, которые не перечислены, исключаются из применения оговорки о форс-мажоре», — сказал адвокат Куинн Мерфи из Sandberg Phoenix в Сент-Луисе. «Чем шире вы определяете его, тем более вероятные события, которые конкретно не перечислены и не включаются в это положение».

Кроме того, по его словам, исторически форс-мажорные обстоятельства ставятся очень редко. За 20 лет рассмотрения дел, связанных со строительством, в обстановке, предшествовавшей коронавирусу, Мерфи сказал, что только трижды оспаривал применимость форс-мажорных обстоятельств.

«Теперь встает вопрос: все ли получат своеобразное одеяло, форс-мажорные обстоятельства для несоблюдения основных этапов проекта или несвоевременного выполнения проекта? Я думаю, что все мы, в глубине души, считаем, что в этом отношении будет какое-то применение, — сказал он. — Но пока суд не вынесет решения по этому вопросу, у нас нет большого прецедента для воздействия после пандемии.»

Адвокат Мишель Шаап из Chiesa Shahinian & Giantomasi из Нью-Йорка рассказала Construction Dive, что, когда она разрабатывает проект контракта, она пытается зафиксировать как можно больше возможных событий, включая изменения в законе, которые будут предусматривать закрытие по требованию правительства.

«Дьявол кроется в деталях относительно того, какие договорные права и обязанности есть у каждой стороны», — сказала она.

2. Подготовка без пособий

Несмотря на то, что вспышка COVID-19 не была ожидаемой и вынудила их в лучшем случае работать в сложных условиях, подрядчики должны соблюдать требования, уведомления и другие условия своих контрактов, сказал Джермано во время вебинара AIA.

«Я говорю своим клиентам-подрядчикам, — сказал Мерфи, — что, хотя я и думаю, что для этой вещи будет сделано какое-то приспособление, чтобы не предполагать, что владельцы и вышестоящие подрядчики просто захотят увидеть написанное». на стену и решили дать всем расслабиться и не дать отпор с задержкой и нарушением требований контракта «.

Таким образом, подрядчики, которые готовятся так, как будто не будет никаких надбавок, документируют деятельность на рабочих местах и причины задержек, а также в письменном виде отвечают всем требованиям к уведомлению, сказал он, находятся в гораздо лучшем положении, чтобы доказать, как пандемия повлияла на их деятельность, чем те, кто полагает, что все просто получится.

Чак Тейлор, директор по операциям Englewood Construction, которая базируется в Чикаго, заявил, что поддерживает постоянную связь с клиентами, которые, по большей части, понимают, когда речь идет о потенциальных задержках из-за пандемии. На национальном уровне генеральный подрядчик имеет более 20 проектов, которые все еще находятся в стадии реализации, и около 15, которые были закрыты государственными или местными властями.

Тем не менее, добавил он, компания по-прежнему в письменном виде отслеживает все проекты в соответствии с контрактом с целью создания юридической записи.

То же относится и к общению с субподрядчиками Энглвуда. По крайней мере, один раз с начала вспышки COVID-19 генеральный подрядчик должен был использовать положения об уведомлении в своем соглашении с субподрядчиком, чтобы удалить субподрядчик, который не будет работать, если проект не был очищен от всех других сделок, даже если Энглвуд выполнил протоколы социального дистанцирования и средств индивидуальной защиты (СИЗ).

Конечно, это было последнее средство, сказал Тейлор, поскольку использование второго участника с наименьшим предложением в качестве замены обычно увеличивает стоимость проекта.

3. Смягчение убытков владельца

По словам Джермано, за исключением обязательного закрытия, подрядчики, которым разрешено продолжать работу, по-прежнему обязаны минимизировать ущерб владельца.

«Подрядчики обязаны уменьшить свои собственные убытки и уменьшить убытки, понесенные владельцем», сказал Мерфи.

Например, если затраты на оплату труда подрядчика устанавливаются в два раза из-за нехватки квалифицированной торговли, сказал он, но выплата дополнительных денег позволит получить необходимых рабочих на месте и предоставить подрядчику возможность добиваться корректировки суммы контракта, по всей вероятности , подрядчик должен будет сделать это или отказаться от права на возмещение убытков.

Подрядчики, по его словам, не должны быть вовлечены в драму пандемии и упускать из виду свои договорные обязательства, особенно когда клиенты могут указать на других подрядчиков, которые соответствуют их требованиям.

4. Расторжение контрактов

Владельцы имеют право прекратить работу для удобства, но подрядчики также могут расторгнуть свои контракты, если остановка продлится долго, сказал Когер.

Владельцы могут разорвать связи по любой причине, но они должны оплатить текущие расходы подрядчика и другие сборы, указанные в договоре. Подрядчикам также разрешается расторгнуть договор по нескольким причинам, в том числе, если они слишком долго находятся в стороне. В документе подрядчику разрешается прекратить свои договорные отношения, если работа остановилась на 30 последовательных дней или в совокупности более чем на 100% запланированных дней завершения или 120 дней в течение 365-дневного периода, в зависимости от того, что является меньше, сказал Когер, не по вине подрядчика.

Однако сомнительно, что подрядчики, которые остро нуждаются в работе, выходящей из кризиса, предпочли бы расторгнуть контракты. Но при некоторых обстоятельствах они могут по крайней мере рассмотреть возможность, сказал он.

По словам Шаапа, неизменный контракт AIA позволяет подрядчику запрашивать доказательства того, что у владельца имеется достаточное финансирование для завершения проекта. Однако в то время, когда проект был закрыт, владелец мог получить значительный финансовый ущерб в результате пандемии или потерять кредит на строительство.

«В зависимости от отрасли, сказала она,«Владелец может оказаться на грани банкротства».

Субподрядчики могут также столкнуться с генеральным подрядчиком, который «грабит Питера, чтобы заплатить Полу». Если потоки доходов от некоторых проектов перекрываются из-за остановок, связанных с пандемией, у этого генерального подрядчика могут возникнуть трудности с оплатой его субподрядчикам.

В общем, это неизведанные воды для тех, чья работа заключается в том, чтобы интерпретировать, как COVID-19 в конечном итоге повлияет на строительные соглашения.

«Надежда состоит в том, что человечество вступает в то, как интерпретируется контракт», — сказал Шап. «Но все человечество должно вступить в игру. Он должен присутствовать на каждом этапе пищевой цепи, потому что, как только один человек в пищевой цепи говорит: «Мне все равно», это затрагивает всех остальных».

Процесс строительства. Как это происходит?

Наш дом был хорошо проработан и спланирован, но еще было много неизвестного. В частности, ни у кого из нас не было опыта в строительстве, который мог бы дать нам основу в реальности. План нашего дома был скорее домовой гипотезой. Это казалось хорошей идеей, но сработает ли она? Был только один способ узнать. Одна вещь, которую мы точно знали, заключается в том, что единственный способ достичь чего-либо — это делать шаг за шагом и посмотреть, что будет дальше.

Предыдущий владелец однажды начал застройку на земельном участке, который мы купили, поэтому там уже была бетонная плита размером примерно 30 х 95 футов. По совпадению, наши предварительные планы домов соответствуют одной секции плиты и ее оснований с точностью до пары футов в каждом направлении. После нескольких дней жестикулирования и воображения у нас был окончательный план в натуральную величину, каждая стена была обведена прямо на плите.

Но сначала мы проложили 1100 футов пластиковой трубы от источника и цистерны к дому, установили новый временный столб электропитания и попросили телефонную компанию установить телефон в нашей палатке. Затем мы должны были установить формы и залить бетонную стену на северной и восточной сторонах дома, где позже она будет засыпана десятью футами земли. Наш первый опыт кладки состоял из трех цементовозов и 17 ярдов бетона!

Возведение наших каменных стен после этого было значительно менее интенсивным. В качестве основного руководства в этом отделе мы использовали книгу Стива Парсонса «Каменные дома: руководство по проектированию и строительству». Мы установили формы вдоль линий мелка на плите и начали строить. В ходе нашего исследования мы определили технику скольжения в форме простого и легкого способа для таких любителей, как мы, собирать прямые, хорошо выглядящие каменные стены. Мы использовали простые формы, в основном 2 фута в высоту и 8 футов в длину, обрамленные 2 х 4 и облицованные фанерой. Они установлены на каждой стороне стены, связаны вместе и разделены. Большинство несущих стен облицованы с обеих сторон. Армирующая сталь укладывается горизонтально и вертикально по всему бетону.

На протяжении всего пути мы стремились сократить расходы. Мы спасли старые пиломатериалы со свалки и использовали старые стальные тросы, колючую проволоку и стальные ограждения для большей части нашей арматуры. Если бы у нас были деньги все сразу, тогда я уверен, что дом обошелся бы вдвое дороже. Но каждый раз, когда деньги заканчивались, мы просто становились более изобретательными. Строительство без денег заставляет человека медитировать немного дольше, переделывать отдельные проекты в соответствии с доступными материалами.

 

Строительство обычно проходило медленно на протяжении всего процесса, из-за нашей хронической нехватки средств. В тот второй год мы переехали в дом, хотя на крыше не было ни дверей, ни окон, ни утепления. Когда мы оба были дома, мы по очереди обходили дровяную кухонную плиту: один из нас сидел на дверце духовки, а другой стоял за печью. Все это может показаться немного грубым, но позже я понял, что мы сэкономили не менее 150 000. Это неплохая зарплата за пару лет в кемпинге! Мы продолжали работать над домом, и к весне он был вполне жив; к следующей зиме это было совершенно приемлемо.

Проектирование дома.

Наш учитель рисования в средней школе сказал, что искусство никогда не заканчивается, что вам просто нужно выбрать опору, чтобы перестать работать над ней. То же самое относится и к архитектуре. Вы никогда не сможете полностью «усовершенствовать» набор синих отпечатков, но чем больше времени вы будете над ним медитировать, тем лучше для вас.

Самым важным моментом для понимания является то, что все происходит «на бумаге». Сколько стоит дом, как он выглядит, насколько он удобен, насколько он энергоэффективен — все это происходит на бумаге, прежде чем вы берете хотя бы один инструмент. Небольшое дополнительное время на этапе планирования может сэкономить десятки тысяч рублей на строительстве и обслуживании.

Слишком часто, строители просто рисуют несколько коробок на листе бумаги, скручивают их, пока они не будут достаточно удовлетворены макетом, и начинают строить. В результате дома оказываются более дорогими и менее энергоэффективными, чем они должны быть. Правильное планирование может иметь значение между тем, действительно ли вы получаете дом, который вы хотите.

Начиная со старшей школы, мы провели четыре года, исследуя и проектируя наш уникальный дом. Тем не менее, мы все еще шлифовали детали наших планов, когда начали строить. Мы просто достигли точки, когда нам пришлось положить карандаш и «поднять молот».

Наш подход к проектированию был прост. Мы придерживались основ. Мы защитили дом с северной и восточной стороны, построив холм. Мы покрыли южную сторону дома стеклом и создали теплицу как своего рода «воздушный шлюз» между основной частью дома и снаружи.

Люди ожидают, что солнечный дом будет стоить намного дороже, но это не обязательно. Основное различие состоит в том, что у солнечного дома большинство окон на одной стороне. Это займет больше времени, чтобы придумать план, который эстетически работает внутри и снаружи. Точно так же солнечные дома часто имеют какую-то необычную систему аккумулирования тепла, такую как стена из каменной кладки, или стек кувшинов с водой всего в нескольких дюймах за стеной из стекла, или, возможно, гравийный радиатор под домом с системой труб и воздуходувок. Это дополнения, которые прикрепляются к дому, и мы никак не могли позволить себе такое расточительство, поэтому мы устранили их как ненужные.

Мы выбрали дровяную печь не с точки зрения экономии, а как часть качества нашей жизни. Я выросла возле дровяной печи моей бабушки и просто не согласилась бы ни на что другое.) У нас нет резервного тепла, но температура дома постепенно падает до 50 градусов (F).

Примечательно, что мы можем готовить весь день на дровяной печи прямо в самые жаркие периоды лета. Создание открытого чердака над кухонной зоной позволяет теплу утекать прямо вверх. Между прочим, наша система водоснабжения проходит через топку печи, давая нам почти обжигающую воду в кране, без каких-либо дополнительных затрат. В солнечные дни мы получаем «автоматическую» горячую воду с нашей солнечной панели, также бесплатно.

Строительство дома при ограниченных средствах.

Мы очень целеустремленны и часто мерим наши успехи достижениями. Восточные культуры также могут быть очень целенаправленными, но иногда с совершенно другим подходом. В то время как западный житель садится на лаврах в конце дня и суммирует то, что он сделал, восточный житель может сидеть на лаврах и складывать то, сколько дел он делегировал.

В качестве простой аналогии вы можете сказать, что западный художник высекает скульптуру из глины, собирая всю работу по частям, в то время как восточный делает скульптуру из камня, устраняя все, что не является частью конечной цели. Это два принципиально разных подхода к сходной точке. Однако в этой аналогии есть еще кое-что. Западный скульптор может формировать глину весь день, но восточный сидит перед своим камнем и медитирует на нем. Затем, в конце дня, он берет зубило и молоток и делает один стратегический удар, раскрывая сразу всю часть искусства!

Наш подход к достижению мечты был скорее восточным, чем западным. Благодаря такому подходу мы с женой смогли полностью построить и заплатить за дом своей мечты с совокупным годовым доходом, составляющим в среднем всего от 10 000 до 12 000 долларов в год.

Я в значительной степени вырос на страницах старого журнала «Новости Земли-Матери». На протяжении всей средней школы я собирал и читал каждый выпуск, накапливая множество идей и мечтая о том, как когда-нибудь соберу их в своем жилище. За эти годы было опубликовано несколько статей о японском фермере Масанобу Фукуоке и его «методе натурального земледелия, который не пашет, не удобряет, не пропалывает, не пестицидирует, ничего не делает». Его подход заключался в исследовании, медитации и устранении всей ненужной работы по выращиванию урожая. В то время я не очень понимал подход Фукуоки, но связал его с подсознанием. Во многом я уже делал нечто подобное — выбирая идеи, которые позволили бы мне устранить все препятствия на пути к моей мечте.

В дзен было сказано, что «почтение — это устранение всего ненужного». В старшей школе я представлял жизнь в гармонии и благоговении с природой и искал пути устранения всего, что было на моем пути к этой цели.

Финансирование мечты

В старшей школе учителя всегда говорили нам, что нужно усердно учиться, чтобы мы могли найти хорошо оплачиваемую работу взрослыми. Меня раздражало, что они нарисовали такую мрачную картину будущего. В то время я не понимал, что большинство моих одноклассников считают это нормальным. У меня было много мечт, и идея работать в течение следующих сорока лет просто напугала меня до чертиков. Таким образом, я был очень мотивирован, чтобы найти путь к успеху без работы.

Мы с Рене начали встречаться в старшей школе и уже рисовали планы домов к тому времени, когда мы закончили обучение в июне 1986 года. Мы оба пробовали разные вещи в течение двух лет, а затем в 1988 году прошли 500-мильную прогулку по Монтане. Опираясь на опыт, мы решили, что можем сделать все что угодно, поэтому мы назначили дату свадьбы, устроились на работу и начали копить деньги. Наша финансовая стратегия была проста.

Большинство людей арендуют дом, у них много расходов, они работают очень усердно и, возможно, откладывают 5% своего дохода на реализацию своей мечты. Но вы должны работать очень долго, чтобы добраться куда-нибудь таким образом. Мы выбрали противоположный подход и жили на 5% наших доходов, а 95% вкладывали в сбережения. Мы получили работу в ведущих экспедициях каменного века, поэтому было довольно легко сократить расходы. К тому времени, когда мы поженились в 1989 году, у нас было значительное гнездо, поэтому мы купили землю, разбили палатку и начали строить. Жизнь в палатке и приготовление риса и бобов на костре позволили нам продолжать вкладывать практически все наши доходы в нашу мечту. Сегодня, без оплаты жилья и низких счетов за электроэнергию, мы можем устранить потребность в рабочих местах в течение большей части года.

Опрос

Довольны ли Вы нашими услугами?

Показать результаты

Загрузка ... Загрузка ...