4 способа интерпретации строительных контрактов на фоне коронавируса.

Пандемия COVID-19 повлияла на многие аспекты строительной отрасли. Строительные компании столкнулись с новыми проблемами безопасности рабочих; их клиенты выходят из проектов или, по крайней мере, задерживают их; некоторые органы местного самоуправления и власти приказали прекратить большую часть строительных работ; и многие подрядчики и субподрядчики пытаются выяснить, как они будут выполнять свои финансовые обязательства, пока работа не возобновится.

Эти беспрецедентные времена также поднимали вопросы о том, какого рода помощь подрядчики могут найти в своих соглашениях о строительстве, связанную с пандемией.

Американский институт архитекторов (AIA) недавно провел вебинар, пытаясь дать ответы на некоторые вопросы, используя в качестве руководства форму общих условий договора на строительство A201 — 2017. Хотя этот документ в основном вступает в силу в соглашениях между владельцем и подрядчиком, он также включен посредством ссылки в другие документы, такие как стандартная форма соглашения AIA A401 — 2017 между подрядчиком и субподрядчиком.

Помимо этих основных контрактов AIA, строительные компании также используют измененные версии контрактов AIA или контракты от Consensus Docs, Американского института проектирования и строительства и других. Подрядчики должны пересмотреть свои контракты, чтобы убедиться, что они знают, какие имеют условия.

После честного предупреждения участников о том, что еще не существует прецедентного права, связанного с пандемией, чтобы помочь определить, как могут решаться споры, связанные с COVID-19, модераторы, Майкл Когер, директор и адвокат Контрактных документов AIA и Управления рисками, и Джеймс Джермано, менеджер и советник по контрактным документам и управлению рисками AIA, предложил несколько важных идей. После мероприятия Construction Dive обратился к другим строительным адвокатам, чтобы попросить их рассказать о том, что представили Когер и Джермано.

1. Определение форс-мажорных обстоятельств

Форс-мажорные оговорки обеспечивают освобождение от определенных договорных обязательств при необычных и значительных происшествиях, но, когда они узко прописаны и указывают конкретные события как триггеры для форс-мажорных требований, менее вероятно, что они будут охватывать вопросы, связанные с пандемией, сказал Джермано. В этих пунктах также не обязательно использовать фразу «форс-мажор» для предоставления того же облегчения.

«Чем более узко вы определяете случаи, в которых могут быть заявлены обстоятельства непреодолимой силы, тем больше обстоятельств, которые не перечислены, исключаются из применения оговорки о форс-мажоре», — сказал адвокат Куинн Мерфи из Sandberg Phoenix в Сент-Луисе. «Чем шире вы определяете его, тем более вероятные события, которые конкретно не перечислены и не включаются в это положение».

Кроме того, по его словам, исторически форс-мажорные обстоятельства ставятся очень редко. За 20 лет рассмотрения дел, связанных со строительством, в обстановке, предшествовавшей коронавирусу, Мерфи сказал, что только трижды оспаривал применимость форс-мажорных обстоятельств.

«Теперь встает вопрос: все ли получат своеобразное одеяло, форс-мажорные обстоятельства для несоблюдения основных этапов проекта или несвоевременного выполнения проекта? Я думаю, что все мы, в глубине души, считаем, что в этом отношении будет какое-то применение, — сказал он. — Но пока суд не вынесет решения по этому вопросу, у нас нет большого прецедента для воздействия после пандемии.»

Адвокат Мишель Шаап из Chiesa Shahinian & Giantomasi из Нью-Йорка рассказала Construction Dive, что, когда она разрабатывает проект контракта, она пытается зафиксировать как можно больше возможных событий, включая изменения в законе, которые будут предусматривать закрытие по требованию правительства.

«Дьявол кроется в деталях относительно того, какие договорные права и обязанности есть у каждой стороны», — сказала она.

2. Подготовка без пособий

Несмотря на то, что вспышка COVID-19 не была ожидаемой и вынудила их в лучшем случае работать в сложных условиях, подрядчики должны соблюдать требования, уведомления и другие условия своих контрактов, сказал Джермано во время вебинара AIA.

«Я говорю своим клиентам-подрядчикам, — сказал Мерфи, — что, хотя я и думаю, что для этой вещи будет сделано какое-то приспособление, чтобы не предполагать, что владельцы и вышестоящие подрядчики просто захотят увидеть написанное». на стену и решили дать всем расслабиться и не дать отпор с задержкой и нарушением требований контракта «.

Таким образом, подрядчики, которые готовятся так, как будто не будет никаких надбавок, документируют деятельность на рабочих местах и причины задержек, а также в письменном виде отвечают всем требованиям к уведомлению, сказал он, находятся в гораздо лучшем положении, чтобы доказать, как пандемия повлияла на их деятельность, чем те, кто полагает, что все просто получится.

Чак Тейлор, директор по операциям Englewood Construction, которая базируется в Чикаго, заявил, что поддерживает постоянную связь с клиентами, которые, по большей части, понимают, когда речь идет о потенциальных задержках из-за пандемии. На национальном уровне генеральный подрядчик имеет более 20 проектов, которые все еще находятся в стадии реализации, и около 15, которые были закрыты государственными или местными властями.

Тем не менее, добавил он, компания по-прежнему в письменном виде отслеживает все проекты в соответствии с контрактом с целью создания юридической записи.

То же относится и к общению с субподрядчиками Энглвуда. По крайней мере, один раз с начала вспышки COVID-19 генеральный подрядчик должен был использовать положения об уведомлении в своем соглашении с субподрядчиком, чтобы удалить субподрядчик, который не будет работать, если проект не был очищен от всех других сделок, даже если Энглвуд выполнил протоколы социального дистанцирования и средств индивидуальной защиты (СИЗ).

Конечно, это было последнее средство, сказал Тейлор, поскольку использование второго участника с наименьшим предложением в качестве замены обычно увеличивает стоимость проекта.

3. Смягчение убытков владельца

По словам Джермано, за исключением обязательного закрытия, подрядчики, которым разрешено продолжать работу, по-прежнему обязаны минимизировать ущерб владельца.

«Подрядчики обязаны уменьшить свои собственные убытки и уменьшить убытки, понесенные владельцем», сказал Мерфи.

Например, если затраты на оплату труда подрядчика устанавливаются в два раза из-за нехватки квалифицированной торговли, сказал он, но выплата дополнительных денег позволит получить необходимых рабочих на месте и предоставить подрядчику возможность добиваться корректировки суммы контракта, по всей вероятности , подрядчик должен будет сделать это или отказаться от права на возмещение убытков.

Подрядчики, по его словам, не должны быть вовлечены в драму пандемии и упускать из виду свои договорные обязательства, особенно когда клиенты могут указать на других подрядчиков, которые соответствуют их требованиям.

4. Расторжение контрактов

Владельцы имеют право прекратить работу для удобства, но подрядчики также могут расторгнуть свои контракты, если остановка продлится долго, сказал Когер.

Владельцы могут разорвать связи по любой причине, но они должны оплатить текущие расходы подрядчика и другие сборы, указанные в договоре. Подрядчикам также разрешается расторгнуть договор по нескольким причинам, в том числе, если они слишком долго находятся в стороне. В документе подрядчику разрешается прекратить свои договорные отношения, если работа остановилась на 30 последовательных дней или в совокупности более чем на 100% запланированных дней завершения или 120 дней в течение 365-дневного периода, в зависимости от того, что является меньше, сказал Когер, не по вине подрядчика.

Однако сомнительно, что подрядчики, которые остро нуждаются в работе, выходящей из кризиса, предпочли бы расторгнуть контракты. Но при некоторых обстоятельствах они могут по крайней мере рассмотреть возможность, сказал он.

По словам Шаапа, неизменный контракт AIA позволяет подрядчику запрашивать доказательства того, что у владельца имеется достаточное финансирование для завершения проекта. Однако в то время, когда проект был закрыт, владелец мог получить значительный финансовый ущерб в результате пандемии или потерять кредит на строительство.

«В зависимости от отрасли, сказала она,«Владелец может оказаться на грани банкротства».

Субподрядчики могут также столкнуться с генеральным подрядчиком, который «грабит Питера, чтобы заплатить Полу». Если потоки доходов от некоторых проектов перекрываются из-за остановок, связанных с пандемией, у этого генерального подрядчика могут возникнуть трудности с оплатой его субподрядчикам.

В общем, это неизведанные воды для тех, чья работа заключается в том, чтобы интерпретировать, как COVID-19 в конечном итоге повлияет на строительные соглашения.

«Надежда состоит в том, что человечество вступает в то, как интерпретируется контракт», — сказал Шап. «Но все человечество должно вступить в игру. Он должен присутствовать на каждом этапе пищевой цепи, потому что, как только один человек в пищевой цепи говорит: «Мне все равно», это затрагивает всех остальных».